ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยผลวิจัยภาพรวมตลาดอังสังริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดบ้านพักตากอากาศหรือวิลล่า ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ปี 2564 และคาดการณ์แนวโน้มสภาวะตลาดโดยรวมในปี 2565 โดยบริเวณหาดบางเทา บริเวณเชิงทะเลและหาดกมลา เป็นทำเลยอดนิยม
นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภูเก็ตเป็นสถานที่พักตากอากาศที่เป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีการเติบโตควบคู่ไปกับการท่องเที่ยวของเกาะเล็กๆ ที่มีเอกลักษณ์แห่งนี้ บ้านพักตากอากาศหรือวิลล่าเป็นสถานที่พักตากอากาศที่นักท่องเที่ยวให้ความสำคัญในการอยู่อาศัยในฤดูพักผ่อนของชาวต่างชาติ นอกจากนี้วิลล่าไม่เพียงแต่จะเป็นบ้านพักตากอากาศเท่านั้นแต่ยังสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อโดยการปล่อยเช่าในช่วงเวลาที่ไม่ได้มีการอยู่อาศัย สถานที่ตั้งของวิลล่าจะนิยมตั้งอยู่ในบริเวณฝั่งตะวันตกของเกาะภูเก็ตที่อยู่ใกล้ชายหาดและมองเห็นวิวทะเลที่สวยงามรวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมมากมาย ทำให้วิลล่าในบริเวณนี้มีราคาที่ค่อนข้างสูงและสามารถทำราคาซื้อขายได้ดี ในทางตรงกันข้ามกับพบว่าที่ดินในการพัฒนาวิลล่าในพื้นที่บริเวณฝั่งตะวันตกค่อนข้างเหลือน้อยและหาที่พัฒนาได้ยาก เนื่องจากข้อจำกัดและกฎหมายต่างๆ ในการก่อสร้าง รวมถึงโครงการที่มีการพัฒนาแล้วนั้น ก็มีเหลืออยู่ไม่มากในตลาด ส่งผลให้วิลล่าในบริเวณฝั่งตะวันตกนี้ มีราคาที่ค่อนข้างสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในแต่ละปี แม้ว่าสถานการณ์ของภาวะเศรษฐกิจจะไม่ค่อยดีนักแต่ตลาดวิลล่ายังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออยู่บ้างในช่วงตลอดทั้งปี 2564 ที่ผ่านมา
อุปทาน
จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ณ ปลายปี 2564 อุปทานวิลล่าในภูเก็ตมีจำนวนทั้งสิ้น 4,002 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่ลดลงในอัตราร้อยละ 35 จากปี 2563 ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายอยู่ที่ 165 หน่วย โดยในปี 2564 มีอุปทานใหม่เปิดขายจำนวน 108 หน่วย จาก 8 โครงการ ส่วนใหญ่วิลล่าที่เปิดขายใหม่ตั้งอยู่บริเวณเชิงทะเลสูงถึงร้อยละ 61 รองลงมาได้แก่บริเวณหาดบางเทาและหาดในยางซึ่งมีร้อยละ 15 เท่ากัน บริเวณหาดลายันมีร้อยละ 11 โดยวิลล่าที่เปิดขายใหม่ในปี 2564 เป็นวิลล่าระดับราคา 10 – 50 ล้านบาท
อุปสงค์
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าวิลล่าที่ขายได้แล้วในภูเก็ตมีจำนวนทั้งสิ้น 3,233 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 4,002 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 80.8 อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 2.3 โดยในปี 2563 มีอัตราการขายที่ร้อยละ 78.5 การที่อัตราการขายเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากวิลล่าที่เปิดขายในภูเก็ตในปี 2564 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้ามาจำนวนน้อยเพียง 108 หน่วย
ในส่วนจำนวนหน่วยวิลล่าที่ขายได้ใหม่ในปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ทั้งสิ้น 177 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2563 จากภาวะโรคระบาดโควิค 19 ที่ยาวต่อเนื่องมาตลอด 2 ปี รวมถึงภาคการท่องเที่ยวที่อยู่ระหว่างการฟื้นตัวและการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติยังมีไม่มากนักเป็นภาวะให้เศรษฐกิจยังไม่คล่องตัว ส่งผลให้จำนวนหน่วยขายของวิลล่าในภูเก็ตลดลง
อย่างไรก็ดีจากจำนวนหน่วยขายได้ใหม่สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนไทยที่มีฐานะประมาณร้อยละ 80 ของจำนวนหน่วยขายได้ทั้งหมดในปีนี้ ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมีเพียงร้อยละ 20 เท่านั้น โดยเป็นชาวต่างชาติที่อยู่ในแถบยุโรปและรัสเซีย โดยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อวิลล่าส่วนใหญ่จะอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ และการที่คนกลุ่มนี้หันมาซื้อวิลล่าในภูเก็ตอันเนื่องมาจากต้องการพื้นที่ Safe zone หากยังคงเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดที่ร้ายแรงและควบคุมได้ยากซึ่งมีโอกาสเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต ทำให้หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ทั้งในการขายออนไลน์และการเข้าเยี่ยมชมโครงการโดยตรงแม้จะปรับราคาขายขึ้นบางเล็กน้อยแล้วก็ตาม
ขณะที่บริเวณที่มีจำนวนหน่วยขายได้มากที่สุด 3 อันดับได้แก่ บริเวณหาดบางเทา มีหน่วยขายได้อยู่ที่ 65 หน่วย รองลงมาเป็นบริเวณเชิงทะเลและหาดกมลา มีหน่วยขายได้อยู่ที่ 58 หน่วย และ 17 หน่วยตามลำดับ โดยบริเวณบางเทาเป็นบริเวณที่นิยมในการพัฒนาวิลล่ามากที่สุด เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายทั้งโรงแรมชั้นนำ ร้านอาหาร สนามกอล์ฟ รวมถึงศูนย์การค้า ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ที่อยู่ในบริเวณนี้ให้สามารถใช้ชีวิตประจำวันได้อย่างสะดวกให้กับผู้ที่อยู่ในบริเวณนี้
นอกจากนี้ในอนาคตจะมีการพัฒนาเกิดขึ้นใหม่ได้แก่ โครงการ Boat Avenue Park & Playground โครงการที่ขยายจาก Boat Avenue พัฒนาโดยกลุ่ม โบ๊ท อเวนิว โดยจะพัฒนาเป็นพื้นที่สาธารณะและมีร้านค้าที่สะดวกต่อการ Delivery พร้อมที่จอดรถให้มีความสะดวกมากยิ่งขึ้น โดยบริเวณบางเทาถือเป็นหนึ่งในบริเวณที่เป็นทำเลเศรษฐกิจและน่าอยู่อาศัย ทำให้บริเวณนี้เป็นที่นิยมและชื่นของชาวต่างชาติของกลุ่ม Millionaire range เป็นอย่างมาก แต่ปัจจุบันบริเวณบางเทาไม่ค่อยมีพื้นที่เหลือในการพัฒนาวิลล่า อีกทั้งยังมีราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูง นักพัฒนาจึงหันมาพัฒนาวิลล่าในพื้นที่ใกล้เคียงบางเทามากขึ้นนั่นก็คือบริเวณเชิงทะเล ซึ่งถึงแม้จะไม่ได้อยู่ในบริเวณที่สามารถมองเห็นวิวทะเลแต่ผู้ซื้อก็ให้ความสนใจเพราะอยู่ในบริเวณที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกเช่นกัน
ในส่วนของระดับราคาขายวิลล่าที่ขายได้ดีในปี 2564 คือ วิลล่าที่มีระดับราคาขายไม่สูงกล่าวคือ ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อหน่วย โดยวิลล่าที่มีจำนวนหน่วยขายสูงสุดมีระดับราคาขายอยู่ที่ 11-20 ล้านบาทต่อหน่วย มีจำนวนหน่วยขายได้อยู่ที่ 91 หน่วย รองลงมาได้แก่วิลล่าที่มีระดับราคาขายอยู่ที่ 21 – 30 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 38 หน่วย
ราคาขาย
ราคาขายวิลล่าในภูเก็ตขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างอันได้แก่ วิวจากวิลล่า โดยจะแบ่งประเภทของวิลล่าออกเป็น 3 ประเภทคือ 1) วิลล่าที่ตั้งอยู่หน้าหาด หรือ บนภูเขาที่อยู่ติดกับทะเล (Oceanfront Villa) 2) วิลล่าที่เห็นวิวทะเล วิลล่าประเภทนี้ตั้งอยู่ไกลจากหาดแต่ตั้งอยู่บนเขาซึ่งสามารถเห็นวิวทะเล ได้ในมุมกว้าง (Seaview Villa) และ 3) วิลล่าที่ไม่เห็นวิวทะเล (In Land Villa) โดยวิลล่าประเภท Oceanfront จะเป็นวิลล่าที่มีระดับราคาขายต่อหน่วยที่สูงที่สุด โดยราคาขายของวิลล่าในตารางถัดไปเป็นราคาขายวิลล่าจากโครงการที่ยังมีหน่วยเหลือขายอยู่และโครงการที่เปิดขายในปี 2564 โดยพบว่าราคาขายวิลล่าประเภท Oceanfront ที่อยู่ระหว่างการขายมีระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 292 ล้านบาท และ สูงสุด ที่ 370 ล้านบาท
ส่วนวิลล่าประเภท Sea view ที่เปิดขายในปีนี้มีระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 38.8 ล้านบาท และสูงสุดที่ 56.5 ล้านบาท และวิลล่าประเภท In land มีระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 12.3 ล้านบาท และ สูงสุดที่ 36.7 ล้านบาท และจากการเก็บข้อมูลจะพบว่าในบางโครงการราคาขายเริ่มต้นของวิลล่าประเภท In land มีราคาขายสูงกว่าวิลล่าประเภท Sea View เนื่องจากขนาดของวิลล่าIn land ที่อยู่ระหว่างการขายมีขนาดใหญ่กว่ามีจำนวนห้องนอน 3 ห้อง ส่วนระดับราคาขายเริ่มต้นของวิลล่าประเภท Sea view เป็นวิลล่าประเภท 1 ห้องนอน จึงมีราคาถูกกว่าวิลล่าประเภท In land
ราคาขายวิลล่าในภูเก็ตนอกจากปัจจัยเรื่องวิวแล้วยังมีอีกหลายปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาขายวิลล่า อันได้แก่ ระยะทางไปยังหาด สภาพแวดล้อมในบริเวณที่ตั้งของวิลล่าว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่โดยรอบหรือไม่ ขนาดเนื้อที่ดิน และขนาดพื้นที่ก่อสร้างของวิลล่า
แนวโน้มตลาดวิลล่าในภูเก็ต
ตลาดวิลล่าในภูเก็ตในช่วงปี 2565 มีแนวโน้มเริ่มทยอยกลับมาฟื้นตัว จากการท่องเที่ยวที่กำลังจะกลับมาสดใสอีกครั้งสะท้อนได้จากการที่กลุ่มนักลงทุนชาวไทยและต่างชาติที่มีความพร้อมในการลงทุนยังคงให้ความสนใจและรับช่วงต่อในการบริหารโครงการในโครงการที่ไม่สามารถไปต่อได้ในช่วงที่ธุรกิจในภูเก็ตถดถอย นักลงทุนจึงเห็นโอกาสในการซื้ออสังหาฯ เก็บไว้ในราคาที่ต่ำเพราะยังเชื่อมั่นว่าภูเก็ตยังมีศักยภาพที่ดีและนักท่องเที่ยวยังให้ความสำคัญเช่นเดิม นอกจากนี้การที่รัฐบาลผลักดันให้มีการเปิดประเทศและมีวัคซีนที่รองรับได้อย่างทั่วถึงรวมถึงพฤติกรรมการใช้ชีวิตก็มีการปรับเปลี่ยนให้สามารถใช้ชีวิตภายใต้สภาวะสถานการณ์การแพร่ระบาดได้ลงตัวมากขึ้น ถือว่าสัญญาณที่ดีที่บรรยากาศการท่องเที่ยวจะเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการตอบรับตามมาพร้อมกับกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ยังคงมีความต้องการวิลล่าอยู่
อย่างไรก็ดีคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 เศรษฐกิจของภูเก็ตจะเริ่มดีขึ้น จากการเปิดประเทศที่ต้อนรับนักท่องเที่ยวด้วยระบบ Test & Go จะส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเลือกที่จะเข้ามายังประเทศได้ง่ายขึ้น ปัจจัยดังกล่าวจะสามารถทำให้เศรษฐกิจของเมืองภูเก็ตกลับมาปกติได้ภายในปี 2566 ซึ่งเป็นระยะเวลาที่รวดเร็วและจะส่งผลดีต่อตลาดวิลล่าในอนาคต
